Super-prime Dubaijā – no tuksneša līdz pasaules luksusa tronim

Iedomājies vietu, kur viens kvadrātmetrs maksā vairāk nekā vidējais polis nopelna gada laikā. Kur penthauss tiek pārdots par summu, kas līdzinās nelielas pilsētas budžetam. Laipni lūdzam Dubaijā – super-prime galvaspilsētā Tuvajos Austrumos.

Kad saku “super-prime”, tas nav kārtējais mārketinga trakums. Tā ir konkrēta nekustamo īpašumu kategorija ar vērtību no 10 līdz 25 miljoniem dolāru un vairāk. Dubaija ir kļuvusi par šī segmenta globālo centru, apsteidzot pat dažus Manhetenas vai Londonas rajonus.

Skaitļi runā paši par sevi – 2024. gadā Dubaijā tika reģistrēti vairāk nekā 130 000 nekustamo īpašumu darījumu, un cenas pieauga par 25 % gadā. Tā nav nejaušība. Tas ir pārdomātas stratēģijas rezultāts, kuru ir vērts izprast.

No tuksneša līdz penthausiem: ielūgums super-prime pasaulē

Nākamajās daļās es tev parādīšu, kā tuksneša emirāts pārvērtās par magnētu pasaules bagātākajiem cilvēkiem. Analizēsim 2025. gada datus, kas atklāj šīs parādības mērogu. Ieskatīsimies arī luksusa pasaules aizkulisēs – jo ne viss, kas spīd, ir zelts.

Beigās tu saņemsi konkrētu rīcības plānu. Jo varbūt tieši tu meklē veidu, kā ienākt šajā tirgū? Vai arī vienkārši vēlies saprast, kā darbojas mūsdienu naudas aristokrātija.

Dubaija ir nekustamo īpašumu nākotnes laboratorija. Ir vērts zināt, kas tur notiek – neatkarīgi no tā, vai plāno tur kaut ko iegādāties, vai vienkārši vēro tirgus tendences no droša attāluma.

Panākumu pamati: šeihu vēsture, politika un vīzija

Zini, kad, skatoties uz Dubaiju šodien, es dažkārt aizmirstu, kā tas viss sākās. Tas nebija nejaušība vai veiksmes gadījums – tā bija pārdomāta stratēģija, kuru kādam vajadzēja īstenot.

Atceros, kā 2002. gadā visi teica, ka tas ir neprāts. Atļaut ārzemniekiem iegādāties īpašumus īpašumā arābu valstī? Neviens reģionā iepriekš neko tādu nebija darījis. Taču šeihs Mohammed bin Rashid Al Maktoum acīmredzot zināja kaut ko, ko citi nepamanīja. Šī tirgus liberalizācija 2002. gadā bija pagrieziena punkts – pēkšņi kapitāls no visas pasaules sāka plūst uz Dubaiju kā traks.

Palm Jumeirah bija ģeniāls mārketinga gājiens. Mākslīgā sala palmas formā – izklausījās pēc zinātniskās fantastikas, bet 2006. gadā tā kļuva par realitāti. Pēkšņi par Dubaiju dzirdēja visi pasaulē. Un tad 2010. gadā parādījās Burj Khalifa – tas jau bija patiešām iespaidīgi. 828 metrus augsts – pasaules rekordi paši par sevi rada mediju ažiotāžu.

Bet īstais pārbaudījums atnāca 2008. gadā. Finanšu krīze skāra smagi, nekustamo īpašumu cenas kritās dramatiski. Toreiz domāju, ka šim eksperimentam pienācis gals. Tomēr izrādījās, ka Abu Dabi neļaus kaimiņu emirātam sabrukt. 20 miljardu dolāru glābšanas pakete 2009. gadā ātri atjaunoja investoru uzticību.

Šeihs Mohammeds ir galvenā persona visā šajā stāstā. Viņam bija vīzija par “nākotnes pilsētu” un viņš to konsekventi īstenoja. Nekādu ienākuma nodokļu, stabila likumdošana, drošība – tas viss nenotiek pats no sevis. Vajadzēja kādu, kas to visu koordinē gadiem ilgi.

Dubaijas nodokļu politika ir atsevišķs temats. Nav ne personīgo ienākumu, ne kapitāla pieauguma nodokļa – tas ir magnēts turīgiem cilvēkiem no visas pasaules. Krieviem, britiem, vāciešiem – visiem tas ir izdevīgi. Un super-prime segmentā katrs procents ir svarīgs, kad runa ir par darījumiem miljonu dolāru vērtībā.

Arī infrastruktūra spēlēja savu lomu. Starptautiskā lidosta, kas kļuva par reģiona centru. Šosejas, metro, jūras ostas – viss pasaules līmenī. Tas nebija nejauši, tā bija ilgtermiņa stratēģija, lai veidotu globālas pilsētas statusu.

Šodien redzu šī daudzu gadu darba rezultātus. Dubaija ir kļuvusi par luksusa sinonīmu Tuvajos Austrumos. Super-prime segments, par kuru reģionā agrāk neviens nebija dzirdējis, tagad konkurē ar Londonu vai Ņujorku. Tas parāda, cik lielu lomu valsts politika spēlē nekustamo īpašumu tirgus veidošanā.

Politiskā stabilitāte arī ir kaut kas, ko nevar nenovērtēt. Kamēr reģionā notika dažādi satricinājumi, Dubaija palika mierīga osta kapitālam. Investori to novērtē – īpaši tie, kuri iegulda patiešām lielas summas.

Tirgus anatomija 2025: segmenti, rekordi un pircēju profili

Tikko tika noslēgts darījums, kas uzstādīja jaunu rekordu Dubaijas premium nekustamo īpašumu tirgū. Penthauss Burj Khalifa tika pārdots par 42 miljoniem eiro. Šis dzīvoklis ir aptuveni 2000 kvadrātmetru liels, ar piecām guļamistabām un privāto baseinu. Kad pirmo reizi dzirdēju šo cenu, domāju, ka tā ir kļūda ziņojumā. Bet nē, tā ir 2025. gada realitāte.

Dubaijas super-premium tirgu var iedalīt trīs galvenajos segmentos. Penthausi debesskrāpjos ir cenu līderi – vidējās cenas svārstās no 20 līdz 50 miljoniem dolāru. Piekrastes villas Palm Jumeirah sasniedz līdzīgus līmeņus, lai gan to īpašnieki galvenokārt maksā par ekskluzīvu atrašanās vietu un privātumu. Trešais segments, off-plan projekti, piesaista investorus, kuri meklē augstāku kapitāla atdevi.

Ienākumu atdeve no penthausu izīrēšanas svārstās no 8 līdz 15 procentiem gadā. Tie ir diezgan iespaidīgi rādītāji, īpaši salīdzinot ar tradicionālajiem Eiropas tirgiem. Atceros sarunu ar vienu no investoriem, kurš apgalvoja, ka viņa dzīvoklis Downtown Dubai atmaksājas ātrāk, nekā viņš bija gaidījis.

Kas īsti pērk šos nekustamos īpašumus? Pircēju profili pārsteidz ar savu daudzveidību. Lielu daļu veido miljardieri no Krievijas, lai gan pēdējā laikā arvien vairāk investoru ierodas no Centrālās un Austrumeiropas. Arī slavenības ir atklājušas Dubai kā ideālu bāzi savam dzīvesstilam.

Pirkšanas motivatori ir diezgan acīmredzami – nav ienākuma nodokļu, augsta drošības sajūta un prestižs dzīvesveids.

Interesants pieprasījuma katalizators izrādījās aviācijas satiksme. DXB lidosta 2023. gadā apkalpoja 87 miljonus pasažieru. Šis skaitlis parāda starptautiskās kustības mērogu un potenciālo klientu bāzi īstermiņa īres tirgum.

Daži pircēji savus dzīvokļus uztver kā paplašinātas viesnīcas istabas. Viņi atlido uz dažām nedēļām gadā, bet pārējo laiku izīrē caur premium platformām. Tas ir modelis, kuram… nu, patiesībā ir biznesa loģika.

Visstraujāk attīstās off-plan projektu segments. Attīstītāji piedāvā pievilcīgus maksājumu plānus, bet pircēji cer uz vērtības pieaugumu līdz būvniecības pabeigšanai. Protams, risks ir lielāks, taču arī potenciālā peļņa.

Vērojot visas šīs tendences, ir grūti ignorēt dažus brīdinājuma signālus un strīdus, kas ap šo bumu pieaug. Bet tā jau ir atsevišķa diskusija par riskiem un šīs situācijas ētiskajiem aspektiem.

Luksusa ēnas: pretrunas, riski un investora slazdi

Kad es skatos uz šiem spīdīgajiem debesskrāpjiem Dubaijā, dažreiz aizdomājos – kas tos patiesībā būvē? Pēdējā vizītē Emirates es runāju ar strādnieku no Bangladešas. Viņš pelnīja apmēram 2000 zlotu mēnesī. Tas ir mazāk nekā vidējā alga Polijā.

Es nevēlos šeit uzņemties morāles arbitra lomu, taču šīs kontrastu ainas ir satriecošas. No vienas puses – miljonus vērtas apartamentu ēkas, no otras – strādnieki, kas dzīvo konteineros tuksnesī. Tas ir pirmais ēnas plankums pār Dubaijas greznību.

1. Darba apstākļi – neērta patiesība

Lielākā daļa būvstrādnieku Dubaijā ir viesstrādnieki no Dienvidāzijas. Viņi strādā karstumā, kas sasniedz pat 50 grādus pēc Celsija. Viņu algas, lai arī lielākas nekā dzimtenē, ir niecīgas, salīdzinot ar to, kas tiek radīts viņu darba rezultātā.

Emirātu varas iestādes ievieš reformas. Taču tas joprojām ir tikai piliens jūrā.

2. “Emiratization” programma – cīņa par darba vietām

Pazīstu vairākus investorus, kuri nemaz neapzinājās šīs programmas esamību. Valdība vēlas palielināt Emirātu pilsoņu nodarbinātību par 1 procentpunktu ik pusgadu. Mērķis? 20% līdz 2026. gadam. Uzņēmumi, kas neievēro prasības, maksā sodus.

Uz papīra izklausās saprātīgi. Realitātē? Bieži vien Emirātu pilsoņiem nav atbilstošas kvalifikācijas. Vai arī viņi nevēlas strādāt noteiktās nozarēs. Tas rada mākslīgu spriedzi darba tirgū.

3. Vai tā ir kārtējā spekulatīvā burbulis?

Atceros 2008. gada sabrukumu. Dubaija gandrīz bankrotēja. Nekustamo īpašumu cenas kritās par 60%. Tagad atkal dzirdu tās pašas frāzes – “šoreiz viss būs citādi”, “Dubaija ir mainījusies”.

Varbūt arī ir mainījusies. Bet ekonomiskie pamati? Joprojām tā ir ekonomika, kas balstīta uz ārējā kapitāla pieplūdumu. Kad šis kapitāls aizplūdīs, kas tad? Vēsture mēdz atkārtoties, īpaši nekustamo īpašumu tirgos.

Pašreizējais bums man atgādina atmosfēru pirms gadiem. Pārāk daudz entuziasma, pārāk maz veselīga skepses.

4. Reģionālā konkurence – NEOM un citi draudi

Saūda Arābija neguļ. NEOM projekts – 500 miljardu dolāru investīcijas. Nākotnes pilsēta tuksnesī. Izklausās pazīstami?

Saūda Arābijai ir lielāki finanšu resursi nekā Emirātiem. Viņi var atļauties vērienīgākas investīcijas. Ja NEOM tiešām tiks uzbūvēts, daļa kapitāla var aizplūst no Dubaijas.

Tas nav vienīgais konkurents. Katara, Kuveita – visi vēlas būt reģiona finanšu centrs. Dubaijai ir pirmā soļa priekšrocība, bet vai ar to pietiks?

Dažkārt šķiet, ka investori uz Persijas līča reģionu skatās kā uz vienotu tirgu. Taču patiesībā tās ir vairākas valstis, kas savā starpā konkurē par tiem pašiem investīciju dolāriem.

Es nesaku, ka no Dubaijas būtu jāizvairās. Taču jāzina, kur tu ieguldi. Visi šie riski ir reāli. Ignorēt tos – tiešs ceļš uz problēmām.

Kur tālāk? Stratēģijas, scenāriji un mans rīcības plāns

Pēc visu investēšanas aspektu analīzes Dubaijā ir pienācis laiks atbildēt uz jautājumu – kas tālāk? Vai ir vērts rīkoties, vai tomēr labāk nogaidīt?

Esmu sagatavojis trīs scenārijus gadiem 2026–2030, kas, manuprāt, vislabāk atspoguļo iespējamos attīstības virzienus:

Godīgi sakot, katram no šiem scenārijiem ir savs pamatojums. Es pats sliecos uz vidējo variantu – pēc trakas izaugsmes perioda sekos normalizācija.

Ja nolemsi ieguldīt, man tev ir sešu soļu kontrolsaraksts:

✔ Due diligence – pārbaudi attīstītāju, viņa iepriekšējos projektus, termiņu ievērošanu
✔ Vietējais partneris – atrod uzticamu aģentu vai juristu, kas pārzina AAE likumus
✔ Finansēšanas plāns – ņem vērā visas izmaksas, ne tikai dzīvokļa cenu
✔ Izejas stratēģija – jau iepriekš nosaki, kad un kā pārdosi
✔ Īres pārvaldība – ja plāno izīrēt, sagatavojies apsaimniekošanas izmaksām
✔ Valūtas riska ierobežošana – apsver, kā pasargāties no AED/PLN svārstībām

Mākslīgā intelekta un loģistikas attīstība Dubaijā būs izšķiroša. Emirāts līdz 2030. gadam vēlas kļūt par globālu AI centru. Tas nozīmē speciālistu pieplūdumu, ienākumu pieaugumu, lielāku pieprasījumu pēc premium nekustamā īpašuma. Vienlaikus ostu un brīvo zonu automatizācija var paaugstināt visas ekonomikas efektivitāti.

Kāpēc es joprojām izvēlos Dubaiju? Jo šeit redzu ko vairāk nekā tikai peļņu. Šī ir vieta, kur nākotne notiek jau šodien. Protams, pastāv riski – politiski, ekonomiski, sociāli. Taču šīs pilsētas enerģija, tās apņēmība sasniegt mērķus, atvērtība inovācijām – tas viss liek man gribēt būt daļai no šī stāsta.

Ne visiem jāiegulda Dubaijā. Bet, ja jūti, ka tā varētu būt tava iespēja, negaidi pārāk ilgi. Labākais brīdis ieguldīt bija vakar, otrs labākais ir šodien.

Niko

nekustamā īpašuma redaktors

Luxury Reporter