Ženēvā luksuss vidēji maksā 20 000 CHF par kvadrātmetru. Šis skaitlis šķiet abstrakts, līdz apzināmies, ka par 100 kvadrātmetru dzīvokli jāmaksā apmēram 2 miljoni Šveices franku. Tas ir aptuveni 9 miljoni zlotu. Par dzīvokli.
Ženēva jau gadu desmitiem ir viena no dārgākajām pilsētām pasaulē, taču tās statuss kā globālam diplomātijas un finanšu centram nodrošina, ka pieprasījums pēc luksusa īpašumiem neatslābst. Kopš 1945. gada pilsētā atrodas Apvienoto Nāciju Organizācijas Eiropas mītne, kas piesaista šurp elites no visas pasaules. Diplomāti, baņķieri, starptautisko korporāciju pārstāvji – visiem nepieciešama dzīvesvieta šajā nelielajā, bet ārkārtīgi ietekmīgajā pilsētā.
Ženēva de luxe – greznības panorāma pie Lemānas ezera
Jaunākais premium klases investīciju piemērs ir jaunā Lombard Odier galvenā mītne, kas tika pabeigta 2025. gadā. Šis projekts apliecina, ka pat ekonomiskās nenoteiktības laikos investori joprojām uzticas Ženēvas nekustamo īpašumu tirgum. Ēka ne tikai uzsver vienas no vecākajām privātbankām Šveicē prestižu, bet arī signalizē, ka luksuss pie Lemānas ezera joprojām plaukst.
Tomēr ir vērts padomāt, kas patiesībā slēpjas aiz šīm astronomiskajām cenām. Vai tas ir tikai ierobežotā zemes piedāvājuma jautājums gleznainā apkārtnē? Vai arī pastāv faktori, par kuriem reti runā skaļi?
Šajā rakstā aplūkosim trīs galvenos aspektus Ženēvas luksusa nekustamo īpašumu tirgū. Vispirms izpētīsim virzošos spēkus, kas ceļ cenas – pieprasījuma un piedāvājuma mehānismus, kas darbojas šajā unikālajā ekosistēmā. Pēc tam apspriedīsim šķēršļus un ierobežojumus, kas nosaka pieejamību dārgākajām adresēm. Visbeidzot, mēģināsim ieskatīties nākotnē un novērtēt šī tirgus perspektīvas.
Izprast mērogu ir tikai sākums – tagad ir laiks pievērsties spēkiem, kas ceļ šīs cenas.
Genēvas premium tirgus virzītājspēki
Kas tieši piesaista bagātākos cilvēkus šai vietai? Šo jautājumu uzdod ikviens, kurš redz Ženēvas dzīvokļu cenas. Nesen pārbaudīju piedāvājumus pilsētas centrā un, godīgi sakot, summas ir iespaidīgas pat kādam, kurš jau gadiem seko nekustamo īpašumu tirgum.
Ženēva nav nejaušība. Šeit satiekas trīs lietas: kapitāls, kas meklē drošu patvērumu, izcila ekonomiskā stabilitāte un dzīvesveids, kādu neatradīsi nekur citur. Katrs no šiem elementiem pats par sevi būtu pietiekams, bet kopā tie veido kaut ko unikālu.
Sāksim ar skaitļiem, kas pasaka visu. Ārzemnieki veido apmēram 65–70% premium klases nekustamo īpašumu pirkumu Ženēvā. Tie nav parasti ekspati — mēs runājam par ļoti augstu ienākumu personām (UHNWI) un starptautisko organizāciju darbiniekiem ar atalgojuma pakotnēm, kas ļauj veikt šādas investīcijas. WHO, ANO, Starptautiskā Sarkanā Krusta komiteja — visiem tiem ir nepieciešams vadības personāls, un šiem cilvēkiem ir vajadzīga dzīvesvieta.
Šie cilvēki nepērk dzīvokļus tikai dzīvošanai. Viņi uztver nekustamo īpašumu kā investīciju aktīvu vietā, kas gadu desmitiem pierāda savu stabilitāti. Un te mēs nonākam pie ienesīguma jautājuma.
| Pilsēta | Vidējā ienesīguma prēmija | Tirgus stabilitāte |
|---|---|---|
| Ženēva | 3,2–4,8% | Ļoti augsta |
| Cīrihe | 2,9–4,1% | Ļoti augsta |
| Londona | 2,1–3,7% | Vidēji |
Yield varbūt neizskatās iespaidīgi, taču šeit nav runa par ātru peļņu. Svarīgākais ir tas, ka tava nauda ir drošībā. Kamēr citas Eiropas galvaspilsētas piedzīvoja dažādus politiskus un ekonomiskus satricinājumus, Ženēva palika stabila kā klints.
Taču skaitļi ir tikai viena daļa. Ir vēl kas – kaut kas, ko nevar izmērīt procentos. Skats uz Alpiem no viesistabas loga. Pastaiga gar Ženēvas ezera krastu svētdienas pēcpusdienā. Veselības aprūpes sistēma, kas darbojas tieši tā, kā tai vajadzētu darboties visur. Economist Intelligence Unit 2022. gada ziņojumā lēsa, ka šie “nemērāmi” faktori pievieno 10–15% premium īpašumu vērtībai. Tas ir daudz, ņemot vērā, cik grūti to ierakstīt Excel tabulā.
Pēdējā laikā novēroju arī ko interesantu – jauni vadošie projekti maina pilsētas seju. Jaunā Lombard Odier galvenā mītne, ko projektējuši Herzog & de Meuron, nav tikai biroju ēka, tā ir simbols. Tā rāda korporatīvajiem investoriem, ka Ženēva domā par nākotni. Šādi projekti darbojas kā magnēts – tie piesaista arvien vairāk uzņēmumu, bet tie savukārt piesaista turīgus darbiniekus.
Nevar arī aizmirst par tīkla efektu. Kad vienuviet dzīvo daudz bagātu cilvēku, rodas premium pakalpojumu ekosistēma. Restorāni, veikali, privātās skolas, sporta klubi – viss pielāgojas šim līmenim. Tā ir augšupejoša spirāle, kas pati sevi pastiprina.
Demogrāfija arī ir Ženēvas pusē. UHNWI populācija pasaulē pieaug, un Šveice vienmēr ir bijusi viņu dabiskā izvēle. Tagad, kad pasaule kļuvusi neprognozējamāka, šī tendence tikai pastiprinās. Cilvēki ar kapitālu meklē vietas, kur var gulēt mierīgi.
Ģeogrāfiski Ženēvai ir arī kas tāds, kas nav nevienai citai Eiropas pilsētai. Tā ir tuvu visam – Parīzei, Milānai, Minhenē – bet vienlaikus izolēta ar savu neitralitāti un stabilitāti. Tas ir kā dzīvot Eiropas centrā, bet ārpus tās problēmām.
Visi šie faktori kopā rada pieprasījumu, kas pārsniedz piedāvājumu. Un, visticamāk, tā tas arī paliks. Spēcīgi pamati gan nenozīmē, ka
foto: apartments.com[/caption]
Paradoksi un šķēršļi elitārajām adresēm
“Ženēva vairs nav pilsēta parastiem cilvēkiem. Programmēta segregācija tīrā veidā – bagātie centrā, pārējie kaut kur ārpus pilsētas. Un vēl brīnās, ka jaunieši aizbrauc.” – lietotāja @SwissReality ieraksts no 15.10.2024
Varbūt tas izklausās pārspīlēti, taču skaitļi runā paši par sevi. Ženēva ir kļuvusi par sociālās spriedzes laboratoriju, kur noteikumi, kas paredzēti nekustamā īpašuma tirgus aizsardzībai, bieži vien darbojas pretēji savam mērķim.
Viss sākas ar Lex Koller — 1983. gada likumu, kura mērķis bija apturēt Šveices nekustamo īpašumu izpirkšanu ar ārvalstu kapitālu. Teorētiski tas šķiet saprātīgi. Ārzemnieki drīkst iegādāties tikai vienu īpašumu un tikai kā dzīvesvietu, nevis investīciju. Problēma ir tā, ka Ženēvā, kur gandrīz puse iedzīvotāju ir ārzemnieki, šādi ierobežojumi darbojas kā rokas bremze uz ātrgaitas šosejas.
Rezultāts? Pieprasījums nav samazinājies, jo cilvēkiem tāpat kaut kur ir jādzīvo. Toties piedāvājums ir mākslīgi ierobežots. Tie, kuri var atļauties pirkt, maksā vēl vairāk. Pārējie nonāk īres segmentā, kuram arī netrūkst problēmu.
Īres kontrole ir vēl viens Ženēvas tirgus paradokss. Sistēmas mērķis ir pasargāt īrniekus no spekulācijām, taču tā noved pie situācijas, kurā 80% iedzīvotāju īrē mājokļus, nevis tos iegādājas. Vai tas izklausās pēc sociālās politikas panākuma? Nebūt ne.
Vecāku ēku īpašnieki bieži atsakās no remontiem, jo kontrolētās īres maksas nesedz modernizācijas izmaksas. Rezultātā pilsēta ir pilna ar 70. un 80. gadu dzīvokļiem, kas izskatās kā pagājušo laikmetu muzejs. Jaunie īrnieki maksā tirgus cenas, bet vecākie iedzīvotāji cieši turas pie saviem dzīvokļiem — pat tad, ja tie viņiem vairs nav vajadzīgi.
Mājokļu krīze skaitļos:
- Mājokļu deficīts Šveicē: 1,5 miljoni mājokļu
- Ženēvā tikai 70% piedāvājuma atbilst reālajam pieprasījumam
- Īres rādītājs: 80% salīdzinājumā ar valsts vidējo rādītāju 60%
- Vidējais gaidīšanas laiks pašvaldības dzīvoklim: 8–12 gadi
Šī situācija noved pie tā, ko kritiķi dēvē par “programmētu segregāciju”. Vidusšķira – skolotāji, medmāsas, ierēdņi – sistemātiski tiek izspiesta uz nomalēm. Centru aizņem vai nu ļoti bagāti īpašnieki, vai ilggadēji īrnieki, kurus aizsargā veci līgumi.
Jaunām ģimenēm bieži nākas izvēlēties starp mazu dzīvokli pilsētā par astronomisku cenu vai māju kaut kur franču aglomerācijas daļā. Daudzi izvēlas otro variantu, kas noved pie ikdienas sastrēgumiem un vēl lielākas infrastruktūras noslodzes.
Ironija slēpjas tajā, ka visi šie noteikumi bija domāti, lai pasargātu “parastos” iedzīvotājus no spekulācijām un izspiešanas. Praksē tie radījuši sistēmu, kurā pozīcijas ir tikai pašā augšā un pašā apakšā esošajiem sabiedrības locekļiem. Vidusšķira palikusi starp diviem krēsliem.
Vai pastāv risinājums, kā izkļūt no šīm regulējumu lamatām, vai arī Ženēvas nekustamo īpašumu tirgus ir nolemts mūžīgi balansēt starp elitārismu un sabiedrības neapmierinātību?
Rītdienas vīzija investoriem un gardēžiem
Ženēva šobrīd piedzīvo brīdi, ko varētu dēvēt par pavērsiena punktu. Runa nav par iespaidīgiem kāpumiem vai dramatiskiem kritumiem – drīzāk par klusu revolūciju tajā, kas vispār ir luksuss.
| Scenārijs | Cenu pieaugums 2025–2030 | Varbūtība | Galvenais faktors |
|---|---|---|---|
| Pesimistisks | 1,2–2,1% gadā | 25% | Nodokļu regulējumi |
| Neitrāls | 2,8–3,5% gadā | 50% | Politiskā stabilitāte |
| Optimistisks | 4,1–5,2% gadā | 25% | Āzijas kapitāla pieplūdums |
Multi-speed ir atslēgvārds šeit. Dažādi segmenti attīstīsies atšķirīgos tempos, taču riski saglabāsies salīdzinoši zemi. Tas patiesībā ir laba ziņa tiem, kuri domā ilgtermiņā.
Tehnoloģija vairs nav tikai papildinājums – tā ir kļuvusi par pamatu. VR tūres pandēmijas laikā pārstāja būt tikai interesants jaunums, un viedās mājas sistēmas ir standarts jaunajos projektos. Taču īstā revolūcija notiek ekoloģijas jomā. Ēku klimatneitralitāte līdz 2030. gadam vairs nav izvēle, bet gan tirgus prasība. Premium pircēji sagaida A+ līmeņa energoefektivitātes sertifikātus.
Kādreiz dzīvoju vecā ēkā pilsētas centrā un atceros, cik nomācoši bija pastāvīgi uztraukties par apkures rēķiniem. Mūsdienās premium segmenta pircēji par tādām lietām nedomā – viss ir jādarbojas klusi un videi draudzīgi.
Praktiskais kontrolsaraksts izskatās šādi:
- Due diligence – pārbaudi ne tikai dokumentus, bet arī pilsētplānošanas plānus nākamajiem 10 gadiem
- Atrašanās vietas analīze – attālums līdz starptautiskajām organizācijām ir svarīgāks nekā skats uz ezeru
- Tehnoloģiskā potenciāla novērtējums – vai ēku var modernizēt bez lielām izmaksām
- Nodokļu stratēģijas – šeit nepieciešams atrast vietējo speciālistu, jo noteikumi mainās
- Izejas plāns jau pašā sākumā – labākie ieguldījumi ir tie, kuriem jau sākotnēji ir skaidra iziešanas stratēģija pēc 7–10 gadiem
Atceries, ka Ženēva nav Londona vai Ņujorka. Temps ir citāds, pacietība atmaksājas. Tirgus atalgo tos, kuri saprot vietējās nianses un domā desmitgadēm, nevis ceturkšņiem.
Lemāns gaida drosmīgus vizionārus.
MISZA
nekustamo īpašumu & dzīvesstila redakcija
Luxury Reporter
